甲斐承太郎家賃の安い物件を見つけたんだけど、大通りから少し入るんだ。
これって『穴場』なのか『誰も来ない場所』なのか、ボクには分からないよ。
車で来てもらうなら大丈夫？
契約する前に何を見ればいいの？
アカガネ所長隠れ家のお店、憧れますね。
ただ、隠れたままでは困ります。
迷っているのは、家賃の安さと引き換えに、どこまで立地を妥協してよいか、ということですね。
お客様が店を知り、到着するまでをたどると、判断しやすくなります。
- 郊外・住宅街・路地裏の安い物件で、最初に確認したい3つの条件
- 大通りからの曲がりやすさ、駐車場、看板・入口の見え方を確かめる方法
- 工夫で補える立地の弱点と、家賃が安くても候補から外したい条件の見分け方
シマナガ選ぶ基準は、駅に近いかではなく、営業する時間に狙うお客様がいて、その人がお店を見つけ、無理なく入店できるかです。
大通りから離れているだけで、候補から外す必要はありません。
まずは次の3点です。
この3点に具体的な見通しがあれば候補に残し、次に売上と費用を確かめます。駐車場所が確保できない、狙う時間にお客様がいないなど、対処できない問題があれば、安さだけでは選びません。
- 来る理由があるか
- 狙うお客様が利用する時間と、通りを外れてでも食べたい料理・利用目的があるか。
- たどり着いて入れるか
- 曲がる場所と入口が分かるか。車なら無理なく出入りでき、駐車できるか。
- 知ってもらう方法があるか
- 通りからの案内や検索・紹介などで、開業時から店の存在を伝えられるか。
著者紹介
こやけ行政書士事務所
代表行政書士 田川 英幸
行政書士（北海道行政書士会所属）
日商簿記2級／2013年度行政書士試験合格
運送業・法人営業などの実務経験を経て、こやけ行政書士事務所を開業。
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第1章｜駅前・住宅街・路地裏、どこなら自分のお客様が来る？
甲斐承太郎路地裏でも繁盛しているお店はあるよね。
おいしい料理を出せば何とかなるんじゃない？
アカガネ所長おいしい料理を目当てに、路地裏まで来てもらえるお店。
目指したいですね。
ただ、そのお客様も、最初は何かのきっかけでお店を知ったはずです。
立地を選ぶときは、『誰が、いつ、何のために来るお店なのか』を先に考えましょう。
同じ場所でも、想定する使われ方によって向き・不向きが変わります。
通りがかりのお客様か、お店を目当てに来るお客様か
路地裏や大通りから離れた店では、通りがかりの来店だけを当てにできません。次の二つを分けて考えます。
シマナガ駅前でも、お客様が使う道から外れていれば、通りがかりの来店は期待しにくくなります。
路地裏でも、お店を知るきっかけと訪れる理由があれば、候補には残せます。
まずは『誰が・いつ・何のために来るか』を一文にして、その人の行動に合う場所を探してください。
第2章｜立地調査は「お客様が来る道」を歩いて確かめる
甲斐承太郎駅から徒歩5分の物件を見てきたよ。
入口が見つからなくて一周しちゃったけど……ボクの方向音痴は調査結果から除外していい？
アカガネ所長私も初めての場所では迷うことがありますから、お気持ちは分かります。
でも、その一周は大事な調査結果ですよ。
立地調査では、物件の前だけを見るのではなく、お客様が来る方向から歩いて、店を見つけて入るまでを確かめましょう。
地図上では近くても、実際には遠回りが必要だったり、入口が反対側だったりすることがあります。
駅からの最短経路より、お客様が普段使う道を見る
シマナガ人が移動するときに通る経路を、ここでは「動線」と呼びます。
駅と職場、住宅とスーパーなどを結ぶ道が動線です。
駅から近くても、お客様が別の出口へ向かうなら見つけてもらいにくくなります。
狙うお客様の出発点から歩き、横断歩道の位置や階段、入口までの遠回りを確認しましょう。
見つけてもらう工夫は、契約前に実現できるか確認する
アカガネ所長建物が見えても、料理・価格・入口が分からなければ入店を迷います。看板やメニューをどこに出せるか、貸主に確認しましょう。
「看板を出せば解決」と思って契約したら、設置できなかった。 これでは困ります。見せ方の工夫は、設置できることが前提です。
郊外で大通りから少し入る物件は、車で来る道を確かめる
甲斐承太郎郊外の候補は、大通りから曲がればすぐなんだ。
歩くと少し遠いけど、車なら平気じゃない？
駐車場もあるし！
アカガネ所長車なら選べる範囲は広がりますね。
ただ、『曲がればすぐ』と『曲がりやすい』は別です。
大通りからの距離だけでなく、お客様が来る方向から、駐車して帰るまでを確認しましょう。
シマナガ反対方向からは中央分離帯で曲がれない、営業時間には右折しにくい、といった違いがあります。
来店しそうな住宅地や買い物先から経路を確かめます。
最初の現地確認は、次の3点に絞りましょう。
- 曲がる場所が分かり、無理なく入れるか。
- 入口を通り過ぎずに曲がれ、帰りも出やすいかを見ます。
- お客様用の駐車場所を確保できるか。
- 客用の区画・台数・代替先を確認。近隣施設の駐車場を無断で当てにしません。
- 通りから見えなくても、店と駐車場へ案内できるか。
- 看板の設置可否と、地図・入口写真での案内方法を確かめます。
駐車場は、客用に使える台数と停めやすさまで確認します。
アカガネ所長『大通りから何メートルなら大丈夫』と一律には決められません。
曲がれる・停められる・案内できる。
この3点を確認し、来店する理由もあれば候補に残します。
大通りを通る車の数を、そのまま自分のお店の見込み客には数えないでください。
雪のある地域では、冬の除雪や駐車スペースも確認します。現地で確かめられない季節の条件は、未確認として残しましょう。
第3章｜平日・休日、昼・夜で変わる客層と競合店を見る
甲斐承太郎土曜の午後、近くのカフェが混んでたよ。
ボクの平日ランチも期待できそう！
調査のついでにケーキも食べてきた。
アカガネ所長ケーキまで。
周辺のお店の調査も、楽しんで進められていますね。
ただ、土曜日の午後にカフェを利用する人と、平日の昼にランチを食べる人は、同じとは限りません。
次は、自分のお店が営業する曜日と時間帯に、どんな人がいて、周辺のお店をどう利用しているか確かめましょう。
候補に残せそうなら、営業したい時間に一度見に行く
まずは平日のランチなど、自分が売上を作りたい時間を選びます。そこで次の点を見て、判断に足りない部分だけ別の曜日・時間帯に確認しましょう。
| とき | 観察すること | 判断にどう使うか |
|---|---|---|
| 平日と休日 | 会社員・買い物客・家族連れなど、人の構成や周辺店の営業状況 | 平日中心か、休日にも利用を見込むかを考える |
| 昼と夜 | 人の流れ、営業している店、食事や飲酒での利用 | ランチと夜営業の、どちらが自店に合うか考える |
| 狙う時間帯の前後 | 来店が短時間に集中するか、時間をずらしても続くか | 営業時間と、一人で対応できる注文の集中度を考える |
| 普段と条件が違う日 | 雨・雪、イベント、学校の休暇など | その日に見たにぎわいを、普段の状態と混同しない |
客層は、見た目だけで決めつけない
シマナガ通行人の年齢や職業、使える金額を、外見だけで正確に判断することはできません。
例えば、スーツ姿の人が多くても、その場所で昼食を取るとは限りません。
駅へ向かう途中かもしれませんし、職場に食堂があるかもしれません。
そこで、「どんな人に見えるか」に加えて、「実際に何をしているか」を見ます。
競合が多い場所と、競合がない場所。どちらが安心？
アカガネ所長競合店が多いと不安になりますが、飲食店が集まり、実際に利用されていることは、その時間帯に外食需要があると考える材料にもなります。
ただし、近隣店が繁盛しているから、自分のお店にも同じようにお客様が来るとは限りません。
次のように、利用され方まで見てみましょう。
| 観察すること | 自分のお店と照らし合わせること |
|---|---|
| 料理と価格帯 | 狙うお客様が、どんな食事をいくらで選んでいるか |
| 店内飲食と持ち帰り | ゆっくり食べたい需要か、短時間で済ませたい需要か |
| 混む時間と注文の集中 | 自分の提供方法でも、その使われ方に対応できるか |
| お客様が店を選ぶ理由 | 近さ・速さ・価格・料理などで、自店が選ばれる余地はあるか |
シマナガ一度見たにぎわいを、毎日の需要として扱わないでください。
自分が営業したい時間に、誰が、何を買い、どこで食べているかを確認します。
競合店の数だけでなく、自分のお店が選ばれる理由まで考えて、候補を残しましょう。
第4章｜家賃が安ければ選んでいい？妥協できる条件を見極める
甲斐承太郎全部そろった物件を待ってたら、ボクがおじいちゃんになっちゃうよ。
家賃が安いところを選んで、あとは頑張る、じゃダメかな？
アカガネ所長今の計画を前に進めたいですね。
妥協するなら、弱点を補う方法と費用まで確認して選びましょう。
自分では変えにくい条件ほど、お客様の来店を妨げないか慎重に見ます。
| 気になる条件 | 補う方法の候補 | 候補に残す前に確かめること |
|---|---|---|
| 通りから店が見えにくい | 通り沿いの案内や看板で存在を知らせる | 実際に設置でき、歩く方向から見えるか |
| 郊外で大通りから離れている | 曲がる場所と駐車場を案内し、目的来店につなげる | 実際の来店方向から無理なく曲がれ、客用駐車場を確保できるか |
| 狙う時間に対象のお客様が少ない | 営業時間・メニュー・対象客を見直す | 変更しても、自分が続けたい店として成り立つか |
家賃が安くなっても、ほかの出費が増えたら意味がない？
甲斐承太郎家賃が浮いた分を広告に回せば、お客さんも呼べるんじゃない？
……あれ、看板代に駐車場代もかかるのか。浮いたお金、もう着地しそうだな。
アカガネ所長着地する前に、行き先を確かめたいですね。家賃が安くなるメリットはありますが、その場所で営業するために増える費用と、合わせて比べましょう。
看板や入口を整える初期費用は開業資金に、広告費や駐車場代など継続する支出は毎月の収支計画に入れます。設置できると確認できたら、見積もりを取り、予算内で実行できるかを確かめましょう。
ただし、家賃の差額を広告に回しても、同じ人数のお客様が来るとは限りません。ワンオペなら、情報発信を仕込み・接客と両立できるかも大切です。
シマナガ妥協してよいのは、弱点と対処方法を理解したうえで、引き受けられる条件です。
『安いから』『開業後に頑張るから』だけでは、判断の根拠になりません。
補う費用と手間まで整理し、売上予測と収支計画で成り立つか確かめてください。
第5章｜調査結果を比較して、売上予測へ進める候補を残す
甲斐承太郎調査メモを見返すと、全部に『よさそう』って書いてある。
ボク、それぞれの物件を好きになって帰ってきただけかも……。
アカガネ所長街のよさに気付けたんですね。
次は、見た事実と期待を分けましょう。
ここで契約先まで決める必要はありません。
判断できない場所は保留にして構いません。
「事実・判断・未確認」を一つずつ書く
調査メモは、次のように分けるだけでも思い込みを減らせます。
事実
平日の昼、周辺の職場から出てきた人が近隣店へ入っていた。
判断
会社員のランチ需要はありそう。ただし、自店にも来るとは限らない。
未確認
自店で予定する価格帯の食事が選ばれているか。
未確認の欄から、次に調べることを一つ選びます。空欄を期待で埋める必要はありません。
候補は「残す・保留・外す」に分ける
| 判断 | どのような状態か | 次の行動 |
|---|---|---|
| 候補に残す | 狙うお客様の利用場面が確認でき、来店経路や弱点への対処にも見通しがある | 来店人数と売上を見積もる |
| 保留する | 可能性はあるが、重要な条件が未確認 | 曜日を変えて訪問する、貸主に確認するなど、追加調査する |
| 候補から外す | 来店を妨げる大きな条件があり、対処や営業計画の変更も難しい | 別の候補を探す |
シマナガ調査表が埋まったことと、契約してよいことは別です。
事実・判断・未確認事項を分け、条件の合う候補を売上予測へ進めてください。
売上と費用が釣り合わなければ、契約前に計画を見直します。
甲斐承太郎『よさそう』で一位を決めなくてもいいんだね。
まずは未確認のところを調べて、候補に残った場所で、何人のお客様を見込めるか考えてみるよ！
まとめ｜家賃や人通りだけで決めず、お客様が来る道筋を確かめよう
アカガネ所長家賃の安い物件も、お客様が来る条件と、弱点への対処が見えていれば候補に残せます。
最初から全項目を埋めようとせず、次の3点から始めましょう。
- 来る理由があるか。
- たどり着いて入れるか。
- 知ってもらう方法があるか。
シマナガ家賃が安くても、狙うお客様が来る条件がなければ、その安さだけでは選べません。
反対に、郊外で大通りから離れていても、来店する理由があり、車で無理なく入り、停められ、店まで案内できるなら候補に残せます。
条件を確認した候補で売上を予測し、費用と釣り合うかまで確かめてから、契約を判断してください。
甲斐承太郎まずは、気になっている路地裏を平日のお昼に歩いてみるよ。
近くで働く人がどこから来て、どのお店で食べているか。
それをメモして、入口までの道も確認する。
今度は『いい雰囲気だった！』だけで帰ってこないぞ。
……ランチを食べるなら、注文から出てくるまでの様子も見てこよう！
