居抜き物件はオトクなの？小さなお店の物件探しの基本とコツを解説

確かに飲食業は立地商売と言われています。
しかし、駅前の一等地で路面店で広くてキレイで入口がわかりやすい物件がアナタのお店にとって良い物件とは限りません。
アナタのお店にはアナタの戦い方がありますので、コンセプトに合った物件の条件だったり情報収集の方法を解説します。

物件を取得するのにかかる費用は
相場で家賃の10ヶ月から12ヶ月分が目安
と言われています。

まずは物件についての大前提について解説します。
アナタの街でもしょっちゅう新規オープンしたが、気がついたら空きテナントで新規オーナー募集しているビルの光景を見たことありますよね。
このような地雷物件も多く存在します。
そもそも希望条件通りの物件は見つからないです。
そこで大切なのは、物件や立地の条件に合わせてお店の運営計画を合わせて修正することが大切になります。

こんなに注意事項があるのか…
物件の立地条件でコンセプトが変わってしまう可能性もあるからできるだけ早く物件を確保することが重要なんだね。

さらに物件の状態による選択肢として「居抜き物件」と「スケルトン物件」があります。

わからないことだらけだから
それぞれのメリットとデメリット教えて

スケルトン物件は自由度が高く、自分の理想に近い店舗を作れる可能性がありますが、その反面、初期費用や時間、計画性が必要とされます。
どちらが優れているというわけではなく、ビジネスプランや目的、資金状況に応じて最適な選択をすることが重要です。

やはりスケルトン物件を選んで、自分の求めるコンセプトに沿ったお店づくりができて成功する確率も高くなるよね。
十分な資金と時間が必要だけど

居抜き物件は前のテナントが使っていた内装や設備がそのまま残っている物件のことで、これが新しいテナントに引き継がれます。
飲食店であれば、厨房機器やテーブル、椅子、カウンター、照明などが含まれる場合が多いです。
美容室やエステなどの場合も、シャンプー台やセット面、リクライニングチェアなどの設備が残されていることがあります。

居抜き物件は初期費用と工事期間を抑えることができる反面、既存の設備や内装に柔軟に対応できないというデメリットがあります。
したがって、新規出店の際には、これらのメリットとデメリットを総合的に評価して、最も効率的な選択をすることが重要です。

「ぞうさくじょうと」と読みます。
造作譲渡料は「ぞうさくじょうとりょう」になりますね。
そもそも造作とは建築用語で天井や床、ドアなどのことでしたが不動産の場合は冷蔵庫やテーブルなどの建具設備が含まれる広い概念になりました。

造作譲渡は資産のみの移転であり、ビジネスの継続性は直接的には含まれません。
しかし、おっしゃるとおり事業譲渡の場合は知らずに借金も引き継いでしまう可能性がありますので注意が必要です。
他に事業譲渡契約や営業権譲渡などの用語があります。
微妙なニュアンスや対象範囲に違いがありますが同じ内容としてご紹介します。

造作譲渡のデメリットとして、
初期投資に負担が大きくなります。
大きなデメリットとしては契約内容によって法的・法律上の問題が発生する可能性があります。

造作譲渡手数料の相場は、物件の立地、店舗の規模、内装や設備の状態、市場状況などによって大きく異なります。一般的な相場を示すことは難しいです。

うう～ん、厨房設備費を節約できると思って契約したら造作譲渡料で500万ちかく払ったら居抜き物件のメリットが薄まっちゃうな～。
後から見つかるトラブルもあるし…

造作譲渡に関するトラブルは多いです。
居抜き物件を契約する際は造作譲渡に関する内容も含めた契約書を必ず交わしておきましょう。

契約書があるとでトラブルにも安心して対処できるんだね。

契約書作成に必要な一般的な項目をまとめてあります。

開業計画書で策定した売上額を基準に理想の家賃を算出しましょう
理想の家賃は売上の10％以内におさえる。
これが基本になります。
飲食店にとって家賃は経費の大部分を占めるので、売上が不振のときでも固定して払わないといけないのでできるだけ家賃が低い物件を選びましょう。

サンプルカフェ本店を参考に計算してみます。

昔から飲食店の家賃は3日の売上で払える範囲を目安にしろといわれています。
なので、1日の売上高から単純計算すると
理想の家賃は約20万円と導き出せます。

その地域の家賃の相場を調べておきましょう。
家賃の金額は、その地域の1坪（3.3平方メートル）あたりの相場に契約面積を掛けたものを基準にして考えるとよいでしょう。
コスパが悪そうに見えた物件でも、坪単価で見ればオトクな場合もあります。
特に、路面店や駅チカなどの好条件が付加される場合は、坪単価で比較するとよいでしょう。

開店する際に、保証金と家賃のどちらを重視するかは資金繰りで需要な判断になります。以下は、どちらを抑えるべきかについての考え方を示しています。

ここでは初期費用を抑えたい方に向けて居抜き物件についてくわしくみていきましょう。
居抜き物件は最初からある程度設備あるのがメリットですが、備え付けの設備が原因でデメリットに変わってしまうこともあるので確認のコツなどをお伝えします。

空調や厨房機器がしっかりと動作するかを確認します。
特に冷蔵庫などは温度が下がるまで時間がかかる場合があるので、事前に検証する必要があります。

ダクトが設置されている場合、その状態や
配置（屋上まで上がっているか、店裏に吹き出しているかなど）も確認するべきです。

居抜き物件の場合は費用を抑えられう変わりにしっかりと確認しないといけないことも多いのね。

居住目的の物件とは違い飲食店舗は機能や設備の確認が重要です。
その必要な設備を専門家に依頼して確認してもらわないと、内装工事の際に電気容量が足りなかったり目標の席数にならない。投資額が予算をオーバーしてしまうなどトラブルにつながる可能性があります。

ここでは投資額の算出と収支予測を行い申込みをするか判断をしなければなりません。そこで重要になってくるのがPART2で解説した開業計画書が活きてきます。
条件が合えば申し込みを行いますが、さいごに確認する事項があります。

物件探しはある程度失敗すること前提で計画を立てることが重要ですね。開業計画書でしっかり失敗してもなんとかなるところと絶対ゆずれないところを明確にしておきましょう。
良い物件と出会ったとしても資本やノウハウが無い新規開業者はよく思われない場合が多いです。
できるだけ早く事業計画書を完成させて創業融資を得ることが重要です。
そのため物件探しと資金調達は同時進行で行う必要があります。